作为农业社会最主要的生产资料，土地及其相关制度是资源配置与经济运行的核心，是认识中国传统经济社会及其近代变迁的基础与根本性问题，还是当前农地制度改革的关键，并且在世界经济史上具有独特的理论价值。

笔者通过对原始文献特别是准确性很高的土地交易契约、刑科题本等资料的大样本考究，还原中国传统土地产权及其交易制度，尤其是对近千年中国土地制度遗产及其演变进行深入挖掘。在此基础上以经济学原理和工具对地权制度与资源配置和经济运行展开全方位的分析与解释，力求以地权为轴心对传统经济历史演进及其对近现代中国经济变革的影响形成系统性的认识和解释框架。

土地产权形态的理论建构

土地私有产权、法人产权、国有产权并存于传统中国，其中土地私有产权形态较为成熟，基于传统中国土地产权的概念界定与系统性的理论构建具有中国渊源的创新性。

第一，土地权利可以分层次、分时段地独立存在并进入市场进行交易，由此形成所有权、占有权、使用权等产权形态及其相应的交易形式，构成地权交易体系。

第二，凡此不同层面的产权形态的实现形式，都可以通过投资与交易获取，形成了社会普遍认可的规则，并得到政府和法律的规范而具备法律效力。

第三，通过契约来表达的产权凭证与交易凭证，在民间源远流长，并得到历代政府或法律的认可与规范。

第四，在土地私有产权基础上，又衍生和发展了法人产权。

典权及其交易

笔者以经济学分析，发现典是约定期限内土地经营权及其全部收益与利息之间的交易，而不是表面上的“租息相抵”。典是一种占有权形态的财产权，能够形成担保物权 的功能。也就是说，典是土地占有权与资本利息之间的交易，既不同于所有权转让的买卖，也不同于作为使用权交易的租佃，由此澄清了以往的认识误区。出典方实际上是将未来土地权益变现获得贷款；承典方获得约定期内的占有权，可以根据自身的偏好与需求，选择典田的经营收益（自耕）、投资收益（出租），或变现未来收益（转典） 。承典人可以出租，包括租佃给出典人，反映了田主、典主、佃农三者依托市场交易构筑的共享地权格局，突出地揭示了传统地权市场的特征与取向。

地权制度的演化过程

战国秦汉以来地权交易形式日渐增多，土地产权形态日渐丰富，唐宋典权，宋元永佃制，明清出现田面权、押租、活卖。其中典权从宋代到清代的演进与差异突出反映了地权交易规则从自生自发产生，到逐渐完善和规范的过程， 社会认知与政府管理方式亦随之变化。

宋代处于典权发育初期，其表现相对简单，也因此易于把握典之本原；清代典权的发展衍生出复杂多样的形态与表现，其派生的权利 逐渐显性化，不再像宋代那样被禁止，但也可能因此而掩盖或曲解典之本原。

第一，典之本原。宋代 “典需离业”，田地控制权与全部经营收益在约定期内转让，这是典权的本原与核心，但在清代典权表现形式的多样化与复杂化可能反而茫然迷失典之本原。

第二，典之派生权利与多样化表现，突出地表现在典田使用权的处置上，宋代与清代各有不同的认识误区都与之相关。

第三，宋、清两朝关于典权交易的政策和规定的不同，也是与上述规则相配合的。宋代典田交易需要过割田赋，缴纳交易税，典契形制也相应采取合同式以便回赎时“合契同约”。清代管理则简约化，长期免除典税，不必办理田赋过割手续。合同式典田契约也多改为单契形制，适应了清代典田后续交易或相关交易形式的增加，原契原约上就可以转典、添典、加典及加找等。

凡此现象与差异，不是孤立的存在，而是相互关联与配合，可以彼此印证的，具有内在的逻辑，形成了解释框架，典权演进的阶段性差异与特征反映了地权交易规则的演化过程，从而更全面地理解传统中国的土地产权与交易形态。

来源：中国土地制度史：全五卷.【卷一】地权制度与基层秩序

龙登高：维多利亚vic119中国线路经济学研究所教授